- Situation
- Fin du bail rural, quelle qu'en soit la cause, après des améliorations apportées par le preneur
- Qui est concerné
- Preneurs sortants et bailleurs
- Délais
- La demande doit être formée dans les douze mois de la fin du bail, à peine de forclusion
- Textes
- Code rural, articles L. 411-69 à L. 411-78
La réponse courte
Le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause de la fin du bail. Les méthodes de calcul varient selon la nature de l'amélioration ; l'indemnité n'est due que si l'amélioration conserve une valeur effective d'utilisation, et certaines améliorations supposent d'avoir respecté une procédure préalable auprès du bailleur.
Les améliorations indemnisables
- Les bâtiments et ouvrages incorporés au sol.
- Les plantations : vergers, vignes, haies, selon leur valeur et leur durée d'amortissement.
- Les améliorations culturales : fumures, arrière-fumures et amendements, mais seulement pour la part de leur effet qui se prolonge après le départ du preneur, déduction faite d'un amortissement. La fertilisation courante, consommée par les récoltes du preneur, n'est pas indemnisée.
- Les travaux de drainage, d'irrigation, de remise en état.
Les arrière-fumures et amendements se prouvent par des analyses de sol comparées à l'état des lieux d'entrée : taux de matière organique, pH, phosphore, potasse. Un sol que le preneur a remonté en quelques années est une amélioration mesurable, et donc indemnisable.
Les étapes
- Recenser les améliorations et réunir les factures, autorisations et preuves des travaux.
- Faire établir un état des lieux de sortie contradictoire.
- Chiffrer l'indemnité, au besoin avec un expert.
- Présenter la demande au bailleur, puis au tribunal paritaire à défaut d'accord, dans les douze mois de la fin du bail.
Comment le cabinet peut vous aider
- Recenser et chiffrer les améliorations.
- Présenter la demande et saisir le tribunal paritaire.
- Défendre le bailleur face à une demande excessive.
Information générale, qui ne remplace pas l'analyse de votre situation. Voir aussi Le tribunal paritaire des baux ruraux. Textes : code rural et de la pêche maritime (Légifrance).