- Situation
- Terres exploitées sans bail écrit, ou sous couvert d'une vente d'herbe, d'une convention d'occupation ou d'un prêt
- Qui est concerné
- Propriétaires et exploitants
- À retenir
- Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble agricole en vue de l'exploiter est en principe un bail rural
- Textes
- Code rural, articles L. 411-1 à L. 411-5
La réponse courte
Le statut du fermage s'applique à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter, quelle que soit l'appellation choisie par les parties. Un bail peut être verbal : il est alors conclu pour neuf ans, aux clauses et conditions du contrat type départemental. Les ventes d'herbe répétées sont souvent requalifiées, sauf preuve qu'il s'agit de cessions exceptionnelles, non destinées à une exploitation.
Ce que la requalification change
- Une durée d'au moins neuf ans, renouvelable.
- Un fermage encadré par l'arrêté préfectoral.
- Un droit au renouvellement, et un congé qui ne peut être donné que dans les formes et pour les motifs prévus par la loi.
- Un droit de préemption du preneur en cas de vente.
- Une indemnité de sortie pour les améliorations apportées.
Une « vente d'herbe » qui s'accompagne de fertilisation, de travaux du sol, de sursemis ou de clôtures entretenues par l'exploitant ressemble beaucoup plus à une exploitation qu'à l'achat d'une récolte sur pied. Les pratiques culturales sont souvent l'indice décisif de la requalification.
Comment se prouve un bail verbal
- Paiements réguliers : virements, chèques, reçus, quittances.
- Déclarations PAC et relevés d'exploitation mentionnant les parcelles.
- Témoignages, échanges de courriers et de messages.
- Durée et continuité de l'exploitation.
Comment le cabinet peut vous aider
- Qualifier la relation et réunir les preuves.
- Demander ou contester la requalification devant le tribunal paritaire.
- Sécuriser la situation par un bail écrit ou une autre convention adaptée.
Information générale, qui ne remplace pas l'analyse de votre situation. Voir aussi Le tribunal paritaire des baux ruraux. Textes : code rural et de la pêche maritime (Légifrance).